Análise da produção habitacional formal na Macroárea de Estruturação Metropolitana - MEM
Ano de publicação ou divulgação do estudo: 2023
Em tese, era esperado que a produção imobiliária da Macroárea de Estruturação Metropolitana – MEM da cidade de São Paulo estivesse quase que “congelada” em função do que foi previsto pelo plano diretor de 2014 e que não foi plenamente cumprido pelo poder público para liberar as construções na área. Mas a análise dos pedidos de licenciamento por Macroárea permite verificar que, após um período de queda no chamado período de transição da legislação (2016-2018), há um aumento em todas Macroáreas, em especial na MEM no que se refere a quantidade de unidades, área de terreno e área construída. São números expressivos que demonstram um aumento de densidade habitacional (e possivelmente populacional) e que se destacam quando comparados com os valores das demais Macroáreas que compões a divisão territorial proposta no PDE-2014.
A proposição da MEM no PDE (Lei 16.050/2014) buscou definir estratégias de estruturação metropolitana e adequação do modelo de crescimento demográfico para promover redução do espraiamento urbano ao utilizar áreas bem localizadas e próximas ao emprego. Trata-se de um território fundamental para o reordenamento social e econômico da cidade, onde, em âmbito local, são necessárias diretrizes específicas de regulação do uso e ocupação do solo haja vista herança industrial e carência de infraestrutura. Sendo a MEM dividida pelo Setor Orla Fluvial e Ferroviária, Setor Central e Setor Eixos de Desenvolvimento, cada um com subsetores com características territoriais e dinâmicas urbanas também distintas.
O principal instrumento previsto para transformação do Setor Orla Fluvial na MEM é o Projeto de Intervenção Urbana (PIU), que pode ser implementado através das Operações Urbanas Consorciadas (OUC); Áreas de Intervenção Urbana (AIU), Concessão Urbanística e Áreas de Estruturação Local (AEL). Ao delegar ao PIU a orientação da transformação urbana, o PDE não demarcou os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana (EETU) junto ao sistema de transporte de alta e média capacidade em quatro dos principais arcos (subsetores) do Setor Orla Fluvial e estabeleceu prazos para envio dos projetos de lei (PL) criando os PIUs respectivos. O poder Executivo realizou processos consecutivos de formulação e discussão pública para encaminhamento dos projetos de lei ao Legislativo, conforme situação exposta no quadro da referência:
Os PLs exigidos para os Arcos foram enviados à Câmara Municipal (CMSP), no entanto, diversos deles ainda se encontram “em debate” no Legislativo, sem que haja um prazo definido para aprovação. Em suma, o quadro acima mostra que apenas o PIU Setor Central foi aprovado. Dentre os demais, o pior dos casos, encontra-se na CMSP há mais de 8 anos (Arco Tamanduateí), e outros tiveram suspensão judicial no decorrer de sua formulação (Arco Jurubatuba – pelo TJ em 2019 e 2022; e Arco Pinheiros, em 2020, já retomado). A não aprovação dos PIUs gera uma situação de impasse e pressão na condução do ordenamento territorial desta importante região da cidade. A designação de realização de planos/projetos/processos de intervenção urbana posteriores a legislação, exigem processos complexos de debate, formulação, pactuação social haja vista importância territorial, magnitude das intervenções e alteração nos regramentos vigentes, e que merecem ser avaliadas, em especial na conjuntura de revisão parcial do PDE.
Diante deste impasse, a análise de dados nos permite verificar o que aconteceu na MEM nos últimos anos e se seu território ficou congelado em termos de produção residencial. Um primeiro olhar sobre as variáveis relevantes indica claramente dois ciclos de alta produção habitacional separados por uma relativa queda entre os períodos. Desde já deve-se levar em consideração que os períodos referidos como inicial (2013-2015) e final (2019-2021) são períodos de alta relativa tanto em termos de empreendimentos, como em números de unidades, como em área de construção licenciados para incorporação. Já o período chamado de transição (2016-2018) é um período de baixa considerando tais variáveis. São mais de 750.000m² área de terreno consumidos, 2 a 3 milhões de m² construídos por ano nos últimos três anos na MEM, o que reflete o grande aumento do número de UHs licenciadas após 2018.
Os gráficos a seguir mostram a diminuição da cota parte média de 47m² para 27m2 em 2020, que ocorre sem nenhuma exigência normativa esteja sendo aplicada. Tem-se, portanto, uma diminuição no tamanho relativo das unidades (área construída/quantidade de unidades) em empreendimentos cada vez maiores (91 UHs por empreendimento em 2013 versus 126 em 2020), o que revela um processo de aumento do adensamento habitacional e alteração da tipologia até então praticada.
1. Evolução do número de unidades por empreendimento, área média das unidades, cota-parte e do número de pavimentos dos empreendimentos licenciados no perímetro da atual MEM (2013-2021)
Embora a verticalização continue ocorrendo em áreas já conhecidas, como o Setor Central e Faria Lima/Água Espraiada, há surpreendente verticalização no setor Cupecê (média de 18 pavimentos). O oposto se revela no Arco Leste, pois embora possua áreas passíveis de verticalização mais intensa (presença EETU), possui média menor que 5 pavimentos.
A análise do licenciamento de empreendimentos residenciais permitiu verificar que há um processo de transformação das áreas da MEM, seja nos Setores Orla Fluvial/Central, seja no Setor Eixos de Desenvolvimento. Trata-se de um processo de adensamento habitacional, tanto com empreendimentos de grande porte (que permitem aumento da quantidade de unidades por empreendimento, utilização de terrenos de grandes dimensões, em geral com redução da cota parte utilizada), mas também da significativa presença de pequenos empreendimentos (com poucas unidades por empreendimento, pouco verticalizados, em terrenos menores).
O adensamento em curso ocorre sem melhoria da infraestrutura necessária (aprimoramento sistemas de drenagem, melhoria da interface entre modais de transporte coletivo, provisão de equipamentos sociais), sem qualificação do ambiente construído (aumento da oferta de espaços públicos e de lazer, aumento da vegetação, calçadas com qualidade, etc) e sem garantia na equidade da destinação deste adensamento. Isto torna mais latente, se considerarmos que o adensamento licenciado é voltado principalmente para renda mais baixa, e que muitas vezes depende de equipamentos sociais, utiliza cotidianamente o transporte público e meios não motorizados, carecem de alternativas de espaços de lazer.
